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独立评论

作者: 峻谦   ZT中介倒闭潮开始,中国房价下跌现象凸显 2011-08-20 12:20:02  [点击:521]
中介倒闭潮开始,中国房价下跌现象凸显
央视 2011-08-20 11:07:48

一、房价下跌现象凸显 是趋势还是暂时

《经济半小时》将继续关注房地产市场。昨天的节目中提到,在目前调控政策密集出台的背景下,上海房地产的一些相关企业已经开始了转型尝试。这意味着房地产暴利时代的结束已经露出了端倪。事实上,在其他一些城市,房地产的价格也出现了松动,相关行业开始萎缩。下面是深圳的情况。

记者首先走访了位于深圳宝安区沙井街道办附近的一个楼盘了解情况,工作人员告诉记者这个楼盘销售的户型面积为75平米到150平米之间,销售价格9000元到140000元之间,均价为12000元,在深圳楼价是属于偏低的,但令他们没想到的是从开盘至今仅三天时间房屋几乎销售一空。

深圳市西荟城销售工作人员说,他们楼盘目前的总套数是750套,已将近售罄的状态,销售套数大概是680多套左右。

位于深圳与惠州交界处的碧桂园推出的十里银滩,那里整个停车场已经满满当当,在销售中心里面,工作人员告诉记者,从开盘到现在总共四千多套房子,已经卖了百分之八十了,目前只剩下位置稍差的房子在销售。

当记者询问能有多少优惠时,工作人员表示,刚开盘时可以打七五折,目前是八折销售。

如果按揭的话可以多两个点。

对于下半年楼市价格将如何调整,记者特地拜访了房地产龙头企业万科企业股份有限公司,董事会秘书谭华杰坦言,万科更看重的是楼盘的销售量,房子卖什么价格,未来售价是升是降,主要取决于供求关系。

万科企业股份有限公司董事会秘书谭华杰说,万科的价格策略相对来说是比较恒定的、一贯性的,不会在特定的时间、特定的城市使用不一样的价格策略,万科的价格策略简单来说就是四个字:发现价格。万科总部对于一线公司的标价是不做干预的,只有一个要求:房子推出一个月,必须卖掉60%,能实现这样的销售速度的价格就是正确的价格,所以对于企业来说研究供求关系就可以了。

根据中国指数研究院提供的数据显示,今年上半年深圳商品房市场共成交17300套,环比下降28%;成交面积达到148.27万平方米,环比下降33%;上半年商品房销售额为293.52亿元,环比下降35%;商品房均价仅为19796元/平方米。环比微降3%。业内人士表示,目前深圳楼市降价已初现端倪,具体分析主要有几个原因。

众厦地产总经理郭澍楠说,据统计下半年有32个楼盘左右推出市场,比上半年增加了很多,对整体供应有一定的市场压力,开发商不能疯狂定价,后期甚至比前期低,这是第一。

第二,除了限购政策之外,当地政府还提出了限价,即如果没有按照区域的定价,那就不给预售证,开发商预期想卖3万5的,政府只给2万6达的指标,整体价格会下来,那下半年的均价还是会往下走

二、专家预测 下半年天津房价将持续下跌

从记者走访的几个楼盘来看,开发商纷纷采取了打折降价的促销手段来维持成交量,但是从整个深圳的情况看,环比已经出现了大幅下降。在天津,众多新楼盘纷纷亮出了8月优惠促销举措。市区的一些楼盘已经出现了5个点的优惠幅度,郊县地区个别楼盘特价房的最高优惠幅度达到了15%。

天津市市中心老城厢的一个房产项目推出清盘特惠房,价格仅19000元/平方米,而之前该项目均价为22000元/平方米。

而在天津市的梅江区域,同样是富丽的楼盘,也推出了清盘特惠房。从之前的17000元/平方米的售价降到了14000元/平方米。

业内人士表示,随着外环线周边楼盘“降价潮”到来,市中心楼盘也“挺不住”了,近期每平方米下调几千元的现象非常普遍。“金九银十”这一传统的楼市营销热季已经在望。为了全面备战“金九银十”,不少新盘项目开始频频出招,记者走访发现,通过多种类型的活动,富有诱惑力的价格吸引更多客群关注,为旺季开盘销售做好预热。

据某楼盘销售人员说,现在一次性付款是5%的折扣,按揭贷款的话是2%的折扣,会员交全款的话是7%的折扣,相当于二百万元的房子便宜十四万元。有的楼盘是每平米便宜五百元,买一百平米的话,就便宜五万块钱。

从天津市2011年的新建商品住宅成交来看,限购政策之前,一、二月份的成交量基本是在100万的水平,3月份限购出台之后,天津商品住宅成交量大幅度回落,环比下降了60%。但是五六月份之后,经过两个多月的政策消化,加上开发商的供应量的增加,部分的刚性需求得到释放,成交量呈现回升的态势,七月底迎来了爆发期,每天的成交量都破了300多套的水平。

中国指数研究院华北分院副总监钟文辉表示,整体来看,限购之后出现了一个V字形的走势,首先是大幅度下降,之后逐步回升,但是目前七八月份的水平,还没有回升到调控之前的水平

据中国指数研究院报告显示,限购之前楼盘优惠基本上是三个点,限购之后,尤其是在七八月份这段时间低迷的情况下,优惠力度加大,有些有攀升达到15%的优惠幅度。

中国指数研究院华北分院副总监钟文辉说,新开盘的那些楼盘,比售楼盘周边的楼盘市场价低10%左右。这也反映出楼市目前的基本情况:在供应量很大的情况下,楼市的压力是非常大的。很多开发商靠回收资金满足年终任务,冲击年终的压力,来弥补资金匮乏的缺口。

记者调查了解到,从天津市内六区来看,优惠幅度仍然有限,数据显示,从七月份的成交价格来看,市内六区的成交均价在18310元,环比六月份是下降了3.72个百分点。同比仍然上涨了16.27%。然而在滨海新区和远郊区县的价格却是另一番景象。环城四区价格9750元,环比上涨2.8个百分点,同比下降3.35%。滨海新区的价格8862元,环比下降了11.16%的,同比下降20.28%。

中国指数研究院华北分院副总监钟文辉说,滨海新区现在的价格是8862元/平米,环比和同比都出现一个比较大的一个回落,因为滨海新区的成交结构主要是以投资需求为主,所以如果没有这部分,就会产生需求挤压。

那么下半年的楼市价格会呈现什么趋势呢?记者采访了部分楼盘,售楼人员几乎众口一词的表示,价格绝没有再降的可能。甚至廉租房、公租房、适用房以前是4000元/平米,现在8000/平米。

对于下半年楼市的价格走向问题,中国指数研究院华北分院副总监钟文辉表示,天津下半年的房价趋势是整体往下走的,天津售楼盘可售量,在七月底的时候已经突破十二万套。下半年市场的新增供应在上半年的基础上还会增加,所以说下半年的压力是非常大的。结合这两方面可以判断下半年房地产的价格是往下走的趋势。

三、二手房前景不容乐观

深圳和天津的开发商纷纷采取打折促销的手段来维持一手房销售量。而根据新的调控政策,住建部可能在不久之后公布二三线限价城市名单,这意味着房产调控政策正在进一步深化,政策松动的可能性进一步缩小。政策的持续性对房地产成交量和成交价格产生了非常大的影响,二手房交易也不例外。先来看深圳的情况。

一方面,深圳一手楼的价格已经出现松动,另一方面,二手楼的成交量也遭遇了前所未有的寒冬,当记者来到地产中介的店铺了解情况时,地产中介的工作人员告诉记者,近两个月公司的成交量几乎为零。

深圳美联物业蔡屋围经理李婉贞告诉记者,他们的二手楼的签单量从6月到现在下降了70% ,基本上每个月只有一单。

中原地产地王分行经理李少明也说,这两个月平均每个月3到5套,五六月都有15到20套。

采访中,记者发现店铺的墙上贴着名为砍价行动的通知,一问才知道这是他们总公司在统一部署的一次大规模行动。

中原地产地王分行经理李少明解释,他们要提前做好对策,叫砍价行动,即让业主降价 促进成交。

中原地产深圳区总经理李耀智告诉记者,深圳今年上半年二手楼成交有400万平方米左右,同比去年跌了20%左右,今年二手房成交受政策影响,特别是现在有限价、限购、限贷等限制,很多客户会处在观望阶段,到了七、八月二手楼成交量跌幅就更加凸显出来。另一方面是由于7月深圳按评估价过户,经初步计算,按评估价过户以后,增加交易成本是5%到10%左右,导致出现二手房价比一手房还贵的现象。

中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智说到,深圳有些一手房已经做出让利,特别是有些区域比二手房还便宜10%到15%左右,,这会让很多客户从二手房成交转到一手房, 所以预计七八月成交量还会萎缩,七、八月会是二手房成交的一个谷底。

业内人士认为,随着金九银十的到来,有一些新盘面世,会带动深圳成交量的提升,但是一手房房价相对来说还是有些回落,因为最近欧美国家出现债务危机,经济比较波动。不排除有些开发商会考虑到资金安全,在九月十月推出新盘,来回收资金,使自己比较安全的发展下去,所以定价还是会比较合理,这样才能吸引更多客户去买房。随着下半年一手房价出现变化,相关人士预测下半年二手房会跌15%左右,因此地产中介也已经开始未雨绸缪,早早做起了准备工作。

中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智说,他们已经了解到有些一手房还是卖的比较不错的,最主要的是定价比较合理,定价低于市场价10%到15%左右,让整个行业健康发展,希望业主能够面对现实,如果硬撑下去,只会令业主从二手房转向一手房。

四、天津房产中介倒闭潮已经开始

目前深圳二手房交易出现了二手房比一手房还要贵的倒挂现象,这说明二手房在未来存在着相应的降价空间。显然深圳的中介机构已经意识到这个问题,“砍价行动”可以理解为这个行业的整体救赎。记者了解到,天津的一些房地产中介由于生意冷清,已经开始大规模缩减门店。

8月楼市的促销力度再度加码,二手房市场的议价空间也进一步加大。记者走访了解到,与年初普遍扛价的市场局面不同,目前天津二手房基本都能有5%-10%左右的议价空间,很多业主出现了主动降价,着急卖房的情况。

天津我爱我家房地产经纪人说,现在买卖成交比较低,所以议价空间有个别的比较大。像之前有一套房子,六楼的,一开始的标价是200万元,最后是180万元成交的。这种情况很普遍。

业内人士表示,在当前这种相对滞销的情况下,一些着急变现的业主,不得不去将急售标示出来,或者把可议传达给购房人,急售和可议越来越明显地体现到了二手房的业主身上,

天津我爱我家房地产经纪公司企划总监陈萌说,从七月中旬开始,这种现象开始逐渐增多,尤其是在环城四区的二手次新房林立的板块里,同时也在市区里一些房均价相对较高的片区里。随着下半年,宏观调控政策的持续、有效的落实和执行,包括与新建商品房开发商,尤其是大型开发商更早更提前地进行价格的新一轮调整,二手房的价格也会随着产生明显的下滑,但更多的还是体现在目前市内六区以外的区域。

根据天津市国土资源和房屋管理局数据显示,自7月7日加息以来连续三周内,天津市二手私产住宅成交量呈现逐渐下滑的趋势,7月全月成交总量在3800套左右,将延续4月份以来的连续下降。进入八月份,第一周天津市二手私产住宅成交总量893套,与上周相比上涨7.3%。成交均价7613元/平方米,环比下降0.58%。业内人士表示,河东、南开以及滨海新区一些热点区域的房源议价空间加大刺激了成交量上涨

中国指数研究院华北分院副总监钟文辉表示,三月份之后,二手房的成交量是三十万,基本上出现了15%以上的降幅。三、四月份在2010年是一个旺季,相对会比较高,之前差不多五十万的成交量,但现在只有36.37万成交量,同比降幅达到60%。之后基本延续这种成交低迷的态势,保持在30万出头的成交量,同比降幅也达到15%左右。

天津我爱我家房地产经纪公司企划总监陈萌说,从今年三月份到现在,接近半年的时间里,成交量的逐步收缩,已经是宏观调控的阶段性的目标之一,在未来价格相对平稳,会通过持续性的一段时间进行深度调整,价格的相对回归,更多的会出现在三季度末、四季度初。

而中心城区整体价格相对坚挺则让二手市场价格仍保持相对高位运行,价格降幅并不明显。同时,记者发现,成交房源中,大户型议价空间增幅明显,多数能达到8%-12%。而市中心50-80平方米的抢手房源议价空间相对较小,幅度多在5%左右。

天津市我爱我家房地产经纪公司企划总监陈萌告诉记者,通过政策,使得不该入市的、难以入市的投资和投机性需求能在这个时候无法进入市场,或者让二手房业主能将手中的一部分房源拿出来去平衡市场的供需,已经是宏观调控的阶段性成果。

记者走访了天津多家中介,一些经纪人表示,现在的生意不好做。有时一个月都卖不出1套房,每天看房的人零星几个,也都是只看不出手的客户。

我爱我家经纪人赵繁荣说,这应该是全国一盘棋,价格有变化,市场有变化,所以确实有销售的压力,买卖看房量比较低,以前每天保证有一组买卖,现在三天或五天才有一套买卖看房。

据了解,目前的中介门店日均到访量比之前减少至少五成。由于市场不景气,业绩不好的经纪人几乎都被辞退。二手房中介公司经纪人数量普遍下降了三成到四成。不少经纪人只能拿底薪度日。

天津我爱我家房地产经纪公司企划总监陈萌表示,从今年的3月份到7、8月份里,连续五个月天津市的二手房的成交量是在逐渐的走低,比较庞大的中介门店,面对突然下降的成交量,难以为继。所以一些中小规模的中介企业,在今年的六月中下旬开始就有所收缩,从门店规模、员工的人数,甚至在员工的薪资方面都做了一些调整。

市场的持续低迷势促使小中介面临闭店的危险,据了解,一家门店每月的总费用可达数万元,成交量的锐减,让很多小中介连房租都支付不起。走投无路的情况下也只能选择闭店。记者在天津的XX路看到,那里原来有十多家门店,结果就这一个月就关闭了三家,有的中介门店连牌子都还没撤下,但却已经大门紧闭,还有的已经转租给其他的店家做生意了。

业内人士称,过去楼市调控政策频频出台后,不少中小型中介已扛不住倒下了。而眼下,虽然没还没出现像2008年下半年出现中小中介的关门潮,,但是各项政策不断加紧,成交量的持续下滑,势必市场会出现洗牌现象。若没有交易量做支撑,关门歇业的现象还将会继续。而中介门店的服务能力参差不齐,让中介如同水龙头一样的“开关公司”,随“开”随“关”。

天津我爱我家房地产经纪公司企划总监陈萌说,市场在成交量较大的时候,绝大多数中介的存活都没问题,甚至会出现门店过快或规模更大的开张。同时,在市场出现这种成交量持续走低的的时候,也有很多的中介开始闭店,甚至是暂时注销企业。

半小时观察:

新上市楼盘试探着降价,二手房交易在大幅萎缩,市场正在传递一个强烈的信号,那就是:目前市场的观望情绪正在加重,买卖双方的在价格上的博弈还在继续。这样的市场氛围,对于那些有房产买卖计划的人来说,进行相应的风险评估,显然是当务之急。

曾经有经济学家认为,在房地产调控的问题上,限购就像是一剂强力退烧药,短时间有效,但也有可能给宏观经济带来副作用。但不可否认的是,在高企的房价和人们的居住需求之间存在巨大落差的市场背景下,这剂退烧药为大规模保障房的建设和未来房地产市场政策法规的出台赢得了准备的时间和可能。

从7月12日的国务院常务会议所释放出来的政策信息不难看出,中央未来还将进一步规范房地产发展方向、回归房地产价格。希望各地都能够落实会议精神,遏止住投机性购房,合理引导住房需求,只有这样,才能让房地产市场和整个行业,有一个可持续健康发展的良性机制。

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